商品房交付消防验收

发布时间:2020-03-28 10:10:00

近年来,随着房地产市场的大起大落,商品房买卖合同纠纷案件不断增多,其中因对交付条件认识不同而引发的违约责任纠纷不在少数。那么,我们如何才能合理合法地要求我们在一开始商定的交货和验收条件呢

近年来,随着房地产市场的大起大落,商品房买卖合同纠纷案件不断增多,其中因对交付条件认识不同而引发的违约责任纠纷不在少数。那么,我们如何才能合理合法地要求我们在一开始商定的交货和验收条件呢?

2012年6月,张某与上海一家房地产公司签订协议,向张某预售一套正在开发建设中的商品房。双方签订《商品房销售合同》,约定公司应于2013年9月30日前交付符合条件的房屋,并就相关违约行为达成一致。合同签订后,张某付清了全部货款。2013年10月,该商品房经有关建设、勘察、设计等单位验收同意投入使用。同月,房地产公司通知张某收房。张某以该公司未提供商品房消防验收手续为由,拒绝接受该房屋。

一般来说,商品房买卖合同明确规定房屋交付使用的条件为“商品房竣工验收合格”。在实践中,人们对竣工验收,包括对设计、施工、监理和施工单位的验收,没有异议。但对于包括消防在内的专项验收是否也合格,开发商和业主意见不一

在法律上,界定消防验收与商品房交付关系的依据如下:

消防法:

第九条建设项目的消防设计和施工,必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设项目的消防设计和施工质量负责。

第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设项目竣工后,应当按照下列规定进行消防验收和备案:。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。依法应当进行消防验收的建设项目,经消防验收合格或者消防验收不合格的,不得投入使用;其他依法经抽查合格的建设项目,不得投入使用停产。

《城市房地产开发经营管理条例》(2011年):

第十七条房地产开发项目竣工验收合格后,方可交付使用;验收不合格或者验收不合格的,不得交付使用。

从法律规定和形式要件来看,消防验收确实是必要的,但在实践中有两种不同的观点:

第一种观点认为,无论购房合同是否将消防验收作为交房条件,开发商在交房前都不能免除依法向消防监督部门报请消防验收的法律义务。消防法将消防验收作为房屋交付的法定条件,是防止开发商交付给购房人具有火灾危险的项目的强制性规定。因此,实际交付应认定为消防验收合格时间。

二是根据《消防法》和公安部的规定,建设单位应当在工程合格后7日内将消防设计和竣工验收备案验收制度报公安消防机构备案。这意味着消防验收制度已由审批制改为备案制。此后,公安消防部门不必进行验收,而是由当事人直接进行验收,然后报公安消防部门备案。由此可见,建设项目未通过消防验收或者消防验收的,建设单位应当承担相应的行政责任,但其法律后果并不一定影响商品房买卖合同。

在实践中,这两种观点都适用于相应的案例,因此公众有理由说公众有权说母亲有权说母亲有权说。

不过,针对这种情况,京云律师事务所提醒广大购房者:

1、注意合同的签订过程,认真理解合同文本相关条款的真实含义,明确双方的权利和义务。商品房买卖合同的版本非常专业,这是大多数普通当事人难以理解和掌握的。但是,合同涉及到大量的财产交易,不能以“不理解”来忽视自己的权益。当问题发生时,我们应该寻求法律帮助,希望在对方明显不公平和欺诈的基础上,主张合同无效或赔偿损失。作为合同的一方,可以根据双方约定的交付条件,提出取得《建设工程竣工验收记录表》。

2、在合同履行过程中,应当明确对方和对方权利义务履行的时间节点,并按照合同约定履行。不得因对方的过失致使对方的逾期责任无法索赔,且履行自己的行为属于违约行为。在这个时候,希望通过声称合同的条款是非法和不合理的来逃避我们的责任往往是徒劳的。

3、针对开发商交房时是否因消防验收而拒不交房的问题,建议严格按照合同约定进行认定3即没有特别约定的,了解拒不交房可能存在的风险。并结合房屋交付时的实际使用情况,对其是否能够达到使用目的、达到使用条件、保证实质公平作出判断。